“以房养老”仅四个字，包含了多数家庭最关注的两件大事——住房和养老。就现实而言，养老已是不可回避的紧迫性话题。

【读《浙商》】这一模式正式进入公众视野，得益于国务院近日下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称《意见》），明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

不过，“以房养老”现实境遇堪忧：大众观念认同度低、配套政策保障缺失以及先期试点受挫。

这些潜在风险，都使得“以房养老”对保险、信贷等金融产品销售以及社会养老服务体系的促进作用暂未显现，而对于养老地产行业，则有明显刺激作用。

小范围试行遇阻

《意见》提出，多项金融养老业务也将逐步推开。《意见》鼓励金融机构加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。政府层面则积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的有效信贷投入。同时逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。

民政部和发改委有关司局负责人表示，试点一旦成功，有助于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务等。

“老年人住房反向抵押养老保险”，俗称“以房养老”，是指老年人将房屋抵押给金融机构，从金融机构领取养老费用。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付此前透露，关于老年人住房反向抵押养老保险试点等问题，保监会将牵头民政部等部门，计划于2014年一季度出台具体措施。

“住房反向抵押养老保险”在国内还算是新概念，但事实上在不少地方已有小范围试行。

早在2006年5月初，中国农业银行浙江省分行就在浙江最早提出了“以房养老”概念。时任中国农业银行浙江省分行宣传部副部长的周波说，“以房养老”概念来自西方，他们当时抛出这个想法，是想为未来的养老方式提供新的思考角度。

不过农行浙江省分行个人金融部总经理李岐表示，目前他们还没有展开具体的研究。“政策性很强，需要由总行统一展开”。

观望是银行的普遍态度。去年，中信银行曾借鉴国外“倒按揭”思路，在上海、浙江、广东试点推出“养老按揭贷款”业务，为大众提供“以房养老”的新选择。

中信银行根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。还有一个要求——老年人或法定赡养人应有多套房屋，才能抵押其中一套。

除了老年人本人，其法定赡养人（指子女）也允许通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金。

听起来挺美的“养老按揭贷款”，在杭州试水时却无人问津。一位业内人士告诉记者，“这类业务到现在没有成交过一例。”

此外，北京、上海、南京等地均不同程度地尝过“以房养老”这只“螃蟹”，但都因效果不理想而进展缓慢。

这一产品为何销售受冷？调查结果显示，这类产品的市场需求度不大，实际操作性不强。“老年人对融资产品的接受心态不像年轻人那样开放。另外，老年人的大笔资金用途，主要用在医保等方面，按照城市老年群体正常持有的现金流，估计大部分人能够自行解决。”

多元养老的新趋势

“以房养老”在国外已经有相当成熟的运作模式，但这种养老方式进入国内却显得有些水土不服。对于中国人来说，大部分老年人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。

无论如何，中国社会的老龄化已成不争事实。根据官方公布的数据，当前，中国已经进入人口老龄化快速发展阶段。2012年底中国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。而中国在1982年老年人口仅占总人口的5%，现在已达11%。

在此背景之下，仅仅依托家庭养老并不现实，在房价、儿女抚养费用不断上涨以及就业竞争激烈等多重压力下，家庭养老功能大大弱化，机构养老、社会养老、社区养老甚至以房养老会成为养老模式中的主流。因此，中天集团有限公司董事长楼永良认为，“以房养老”实质是“房产的资本化”，“以房产抵换服务”，待以后社会心态、居住文化、养老文化都不一样的时候，目前公众的疑虑会渐次消除，“即便步骤会相对较慢，但观念的改变是必然的”，“我们不能以现在的社会习惯和消费习惯来猜度十几年之后的养老问题。”

不过，在更多公众看来，除了中国人在消费和继承方面的传统观念阻碍之外，“以房养老”多年遇冷的最大障碍还是配套政策的缺失导致金融机构的实际操作能力不足。中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧即认为，目前国内推行这一措施还有几大障碍：第一是中国老人往往并不能独立处置相关房屋；第二是经济波动的周期性有可能导致未来房产并不能保值增值。一家商业银行的风控负责人毫不客气地表示，“我个人认为，最近一二十年内，这个养老模式没法推广。”

虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。

种种矛盾因素导致“以房养老”一直止步不前。美国虽然在20世纪60年代就有“以房养老”业务推出，但发展进程相当缓慢，直到1989年美国联邦住房管理局对该业务提供担保才确保了老年人的广泛参与，并随着住房金融市场的完善而慢慢成熟。

“养老是一个公共性的社会问题，社会是多元的，有不同层次不同方面的需求，单一政策不可能覆盖全部体系，养老模式的多样化才是解决问题的基本出路。”楼永良表示，“这是一个综合的系统性工程，要从不同层面向前推进。”

浙商谋划以房养老蛋糕

尽管愿意积极尝试“以房养老”的险企并不多，但在开发养老地产上险企却干劲十足。近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。而对于“以房养老”的概念，房地产人士普遍认为，“是一个社会新闻”。

方圆地产首席分析师邓浩志就认为，以房养老并不会给社会产生新的供应和需求，在供求矛盾平衡之下，不会对房价产生影响。但是从另一个角度看，以房养老将把房子的地位进一步提高，有房可以拥有更好的养老保障。“这或许将刺激更多人，希望在退休之前持有不动产物业。”

有统计称，目前已有包括万科、绿城、远洋地产在内的80多家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目已经过百个。但几乎没有房企独立涉及“以房养老”领域，杭州欣盛房地产开发有限公司总经理李晓桃就直言，“目前尚未考虑过养老地产”。

现在市场上成熟的养老地产开发模式较少，无论是会员制还是月费制，在经营上还是有着“高不成低不就”的窘境，而目前推出的养老地产中，售卖会籍或者只租不售的占据绝大部分比例，譬如位于浙江萧山的“盛和居紫荆园”。绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰谈及桐乡雅达国际健康生态产业园也有一些无奈：“老年公寓当初的设定是可以出售的，希望能较快收回投资。但是，卖出去十多套以后，发现出售以后服务比较难组织，因为不同老人需要的服务水平不一样。我们希望改为出租，但合作投资方还是希望出售，所以现在我们仍然处在探索阶段。”

不过也有部分意见人士认为，养老地产只是一个地产概念，藉由“养老地产”开发商可以以低价获得土地以及税收优惠。中商集团董事长董国民即认为，真正的“养老地产”其重点应落实在养老上，从日本等国的经验来看，一个完整的养老社区应该包括老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等一系列的综合公共配套，这笔基础设施投入的金额是非常大的，在整个地产开发资金中的比例也极高，回报周期也很长，因此对开发商的运营能力和沉淀资金均是一个极大考验。

“当然，有些地产商可能就选择不去考虑这个问题，房子售出去就可以了。更重要的是，对于开发商而言，其主要利润并不来自销售额，而是土地和项目本身的增值收益。”董国民表示。

楼永良则认为，作为未来老龄化的一个必然市场需求，养老地产仍然存在大量可以延展的想象空间，“包括金融创新和地产服务创新”，“中天也会考虑涉足这一块”，但他同时认为，从国务院出台《意见》到变成方案，再到市场走出实质性的一步，中国养老地产仍然还有相当长的路要走，“你不可能指望这个市场蛋糕一下子变得很大。”

亲和源模式

亲和源作为国内最早运营的养老地产项目之一，已经成为了研究范本。从园区设计、收费模式再到运营管理，醉心于经营养老事业的亲和源股份有限公司董事长奚志勇很乐于公开，“没有秘密”。

作为养老地产，亲和源走的是高端路线，“许多老人院都是以床为单位的，但国外只有在监狱和医院里才会以床为单位。”

经多次考察后，奚志勇及其团队总结出要“追求精神层面的养老”，而这样的理念随后被融入在亲和源项目的各种细节里。奚志勇告诉记者，他们发现要让老年人真正能有“居家养老”的感觉，就一定要保护好老年人的隐私，并充分给予尊重。在亲和源里，每一套老年公寓无论大小，一律是独门独户的，也都配备有厨房，钥匙则掌握在老人的手中，这样才能保证让居住其中的老人有“家”的感觉。此外，亲和源还提供了一整套服务体系。亲和源给每位老人配备了生活秘书、健康秘书、快乐秘书，他们各司其职，负责解决老人居住期间的各种问题。  

为了便于管理，许多养老机构并不会给老年人太多的自由活动空间，而在亲和源居住的老人，如果愿意的话，每天都可以选择游泳、健身、绘画等各种活动项目。“这里的老年人自发成立了18个兴趣小组，他们会自己安排时间进行各种活动。”

奚志勇设计了A卡、B卡共两种形式的会员制度，购买会员卡的老年夫妇可以选择大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）这三种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2.98万至6.98万元不等的年费；B卡无论选何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。    

之所以在收费上会有如此的差异是因为A、B卡性质不同，A卡在亲和源是永久有效的，其有效期与房屋土地的使用年限相同；B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年多余费用可退，居住超过15年则超过部分免费。  

而面对媒体对“没有产权、企业倒闭怎么办”的担忧，奚志勇的解释是，一旦公司破产了，会由政府负责处理清算或者交给其他同类的公司继续运营。用他的话说，就是“换一个团队运作，使用权还是会员的”。    

奚志勇向记者介绍说，因为亲和源并不出售产权，所以不断上涨的会员卡费与其建房成本之间是有很大差额空间的。他曾计算过，尽管第一批会员卡售价仅50万元，低于周边房价约30%，但只要能吸纳到会员，投入成本很快就可以回收。未来，亲和源还计划推出老年旅游等业务来增加营收。

2010年12月25日，1亿元风投注资亲和源项目，这对奚志勇而言是莫大的肯定。资本注入后，亲和源启动一轮新的扩张计划，将在全国实现连锁经营。目前，亲和源在辽宁、黄山、海南的养老项目已经确定。

2010年底，亲和源与万科签订了战略联盟合作协议，正式成为万科“幸福汇”项目的管理服务提供商。能向外界输出亲和源的管理模式，奚志勇说，他很欣慰。